¿Cómo consultar permisos e infracciones?

Guía 2026 para compradores, vendedores y propietarios del Condado de Los Ángeles

Por Andrea Pazmino-Pace, REALTOR®
HomeSmart Realty Group | (626) 590-1289 | AskAndreaHomes.com
Actualizado en septiembre de 2026

Para consultar permisos e infracciones de una propiedad en el Condado de Los Ángeles, primero identifica qué ciudad o agencia del Condado tiene jurisdicción sobre la dirección. Después, busca en las bases de datos correspondientes utilizando la dirección, el número de parcela, el permiso o el caso.

Para una propiedad dentro de la Ciudad de Los Ángeles, comienza con los registros del Departamento de Construcción y Seguridad y el Informe de Actividad de la Propiedad del Departamento de Vivienda.

Para una propiedad en una comunidad no incorporada, consulta Los Angeles County Planning mediante EPIC-LA y comunícate con Construcción y Seguridad de Obras Públicas del Condado.

Una búsqueda en línea es solamente el primer paso. Solicita documentos oficiales cuando la información pueda afectar una compra o venta.

¿Por qué debes revisar los registros?

La investigación puede mostrar si:

• Una ampliación fue construida legalmente

• Una conversión de garaje fue aprobada

• Una ADU tiene permisos

• Una segunda unidad es legal

• El trabajo eléctrico fue inspeccionado

• Existe un permiso abierto

• Se emitió aprobación final

• Existe una queja

• Se emitió una orden de corrección

• Existe un problema de zonificación

• El número legal de unidades es diferente del anuncio

Estos asuntos pueden afectar el valor, préstamo, seguro, tasación, uso, alquiler y futura venta.

Paso 1: Identifica la jurisdicción

El Condado de Los Ángeles contiene 88 ciudades incorporadas y muchas comunidades no incorporadas.

Una dirección postal que dice “Los Angeles” no siempre está dentro de la Ciudad de Los Ángeles.

Por ejemplo, East Los Angeles es principalmente una comunidad no incorporada y utiliza agencias del Condado.

Verifica la jurisdicción mediante:

• Número de parcela o APN

• Tasador del Condado

• Mapas de zonificación

• Mapa de límites de la ciudad

• Factura de impuestos

• Informe de título

• Informe de Riesgos Naturales

• Confirmación del gobierno local

Paso 2: Obtén el APN

Puedes encontrar el número de parcela en:

• Factura de impuestos

• Informe preliminar de título

• Registros del Tasador

• Informe NHD

• Tasación

• Documentos de escrow

El APN es útil cuando las direcciones aparecen escritas de diferentes maneras.

Cómo revisar permisos en la Ciudad de Los Ángeles

Utiliza los registros de LADBS para buscar:

• Permisos de construcción

• Permisos eléctricos

• Plomería

• Sistemas mecánicos

• Demolición

• Certificados de ocupación

• Inspecciones

• Estado de permisos

• Órdenes de corrección

• Registros de cumplimiento

Si no encuentras la información, solicita una investigación al Departamento de Registros de LADBS.

¿Cómo debes leer un permiso?

Encontrar un permiso no demuestra que el trabajo fue aprobado finalmente.

Revisa si el estado indica:

• Solicitud presentada

• Planos en revisión

• Correcciones

• Permiso emitido

• Inspecciones pendientes

• Permiso vencido

• Permiso cancelado

• Permiso finalizado

• Certificado de ocupación

Lo más importante normalmente es que el permiso aparezca finalizado.

Un permiso emitido pero no finalizado podría indicar que:

• El trabajo no terminó

• Faltan inspecciones

• Existen correcciones

• La construcción no coincide con los planos

• El permiso venció

¿Qué es un Certificado de Ocupación?

El Certificado de Ocupación confirma que un edificio o cambio de uso que lo requiere fue aprobado para ocupación legal.

No todos los proyectos residenciales pequeños reciben un certificado nuevo. Muchos se documentan mediante permisos finalizados e inspecciones.

Para una ADU, dúplex, edificio de apartamentos o cambio de uso, pregunta qué documento debería existir.

Cómo revisar infracciones de vivienda

El Informe de Actividad de la Propiedad de LAHD puede buscarse por:

• Dirección

• APN

• Número de caso

Puede mostrar:

• Inspecciones

• Quejas

• Infracciones citadas

• Órdenes

• Historial del caso

• Cumplimiento

El informe generalmente resume inspecciones desde 2006. Para documentos completos, utiliza el número del caso y solicita los registros públicos.

Propiedades no incorporadas

Para una propiedad no incorporada, consulta:

• Planificación del Condado de Los Ángeles

• EPIC-LA

• Construcción y Seguridad del Condado

• Cumplimiento de Zonificación

EPIC-LA permite buscar determinadas solicitudes utilizando:

• Dirección

• APN

• Número de proyecto

• Número de plan

Una aprobación de planificación no reemplaza el permiso de construcción ni la inspección final.

Cómo investigar infracciones del Condado

Las infracciones pueden relacionarse con:

• Unidades ilegales

• Uso no autorizado

• Distancias a los límites

• Negocios en zonas residenciales

• Estructuras sin aprobación

• Almacenamiento

• Señales

• Vehículos

• Normas comunitarias

Los registros de construcción, vivienda, salud, bomberos y zonificación pueden estar en departamentos diferentes.

Si la información en línea no es suficiente, solicita registros públicos.

Diferencia entre permiso, infracción, queja y gravamen

Permiso

Autoriza un trabajo específico sujeto a inspecciones y aprobación final.

Infracción

Es una determinación de incumplimiento de códigos o reglamentos.

Queja

Es un reporte presentado ante una agencia. No demuestra automáticamente que existe una infracción.

Orden

Exige que el propietario corrija una condición antes de una fecha.

Citación

Puede imponer una multa.

Gravamen

Es un reclamo legal o registrado contra la propiedad. No todas las infracciones se convierten en gravámenes.

¿Puede existir trabajo ilegal aunque haya permisos?

Sí.

Ejemplos:

• El permiso aprobó un baño, pero construyeron dos

• Un garaje legal fue convertido después

• La ADU no coincide con los planos

• El permiso nunca se finalizó

• El patio fue cerrado después de la inspección

• Un dúplex fue dividido en unidades adicionales

Compara siempre los registros con la condición actual.

¿Los registros del Tasador comprueban la legalidad?

No.

El Tasador determina el valor para los impuestos. Sus registros no sustituyen los permisos, zonificación, inspecciones ni certificados.

Pagar impuestos por una ampliación no la legaliza.

¿Puedes comprar con infracciones abiertas?

Posiblemente, pero debes conocer:

• Reparaciones necesarias

• Fechas límite

• Multas

• Legalidad de ocupación

• Responsabilidad del nuevo propietario

• Posible gravamen

• Efecto sobre préstamo, seguro y venta

Consulta la agencia, el prestamista, los inspectores y un abogado cuando sea necesario.

¿Puede venderse con permisos abiertos?

La venta puede ser posible, pero los permisos abiertos pueden afectar al comprador, prestamista, tasador y aseguradora.

Las opciones podrían incluir:

• Terminar el trabajo

• Completar las inspecciones

• Corregir deficiencias

• Cancelar un permiso no utilizado

• Obtener permisos retroactivos

• Negociar un crédito

• Vender en la condición actual con divulgación

¿Qué debe reunir el vendedor?

• Historial de permisos

• Inspecciones finales

• Certificados de ocupación

• Permisos de ADU

• Planos aprobados

• Cartas de cumplimiento

• Avisos de corrección

• Evidencia de cierre de infracciones

• Facturas y garantías

¿Qué significa “no se encontraron registros”?

No demuestra que la propiedad sea legal ni que nunca existieron permisos.

Los registros podrían:

• No estar digitalizados

• Tener otra dirección

• Estar bajo un APN anterior

• Estar archivados

• Pertenecer a otra jurisdicción

• No existir porque nunca se obtuvo permiso

Solicita una búsqueda manual.

Lista para compradores

Antes de eliminar la contingencia de investigación:

• Confirma la jurisdicción

• Obtén el APN

• Busca permisos

• Revisa el estado

• Confirma las inspecciones finales

• Busca certificados de ocupación

• Revisa planificación

• Investiga infracciones

• Verifica zonificación

• Revisa el título

• Compara los registros con la vivienda

• Lee las divulgaciones

• Completa las inspecciones

• Solicita costos de corrección

Preguntas frecuentes

¿La consulta es gratuita?

Muchas búsquedas en línea son gratuitas. Podrían cobrarse copias, archivos antiguos o investigaciones extensas.

¿Puede un REALTOR® confirmar que una unidad es legal?

Un REALTOR® puede ayudar a localizar registros e identificar diferencias. La agencia gubernamental correspondiente determina el estado legal.

¿Una infracción cerrada significa que la construcción tiene permiso?

No necesariamente. La condición podría haberse corregido, retirado o resuelto de otra forma.

¿El seguro de título cubre infracciones?

El seguro de título estándar generalmente no reemplaza la investigación de permisos. Revisa la póliza y sus exclusiones.

¿Debe el vendedor divulgar trabajo sin permisos?

Los vendedores de California deben divulgar los hechos materiales conocidos y los problemas de permisos mediante los formularios correspondientes.

Conclusión

Para consultar permisos e infracciones en el Condado de Los Ángeles, primero identifica la jurisdicción correcta. Después, revisa los registros de construcción, planificación, vivienda y cumplimiento utilizando la dirección y el APN.

No te detengas cuando encuentres un permiso emitido. Confirma que las inspecciones se completaron y que el permiso recibió aprobación final.

Si estás comprando o vendiendo en Los Ángeles, Long Beach, Baldwin Park, Downey, El Sereno, Boyle Heights, East Los Angeles, Compton, El Monte u otra comunidad del Condado de Los Ángeles, esta investigación debe formar parte de la revisión de la propiedad.

Puedo ayudarte a identificar la jurisdicción, localizar registros disponibles y comparar la información con las características anunciadas.

Andrea Pazmino-Pace, REALTOR®
HomeSmart Realty Group
Teléfono: (626) 590-1289
Sitio web: AskAndreaHomes.com

Esta información es educativa y no constituye asesoramiento legal, de construcción, zonificación, título, tasación o permisos.

Fuentes oficiales: LADBS, Informe de Actividad de LAHD, EPIC-LA, estado de solicitudes del Condado e información sobre infracciones.