¿Qué pasa después de recibir un Aviso de Incumplimiento?

Guía de California para propietarios del Condado de Los Ángeles en 2026

Por Andrea Pazmino-Pace, REALTOR®
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Actualizado en septiembre de 2026

Respuesta rápida

Después de recibir un Aviso de Incumplimiento, conocido en inglés como Notice of Default o NOD, el propietario entra en el proceso formal de ejecución hipotecaria de California. Sin embargo, la casa no se vende inmediatamente y el aviso no constituye un desalojo.

En una ejecución hipotecaria no judicial típica de California, generalmente deben transcurrir por lo menos tres meses desde que se registra el NOD antes de emitir un Aviso de Venta del Fiduciario. Después, el aviso de venta normalmente debe proporcionar por lo menos 20 días de anticipación antes de la subasta.

Durante este período, el propietario todavía podría restablecer el préstamo, solicitar asistencia hipotecaria, pedir una modificación, negociar otra solución o vender la propiedad antes de la subasta.

Los plazos y derechos dependen del préstamo, del administrador hipotecario, de solicitudes anteriores, de la fecha de venta y de las circunstancias particulares. Obtén orientación del administrador, un asesor de vivienda aprobado por HUD y, cuando corresponda, un abogado de California.

¿Qué es un Aviso de Incumplimiento?

Es un documento que declara que el prestatario ha incumplido las obligaciones garantizadas por la propiedad.

Con frecuencia, el incumplimiento se debe a pagos hipotecarios atrasados. La cantidad también podría incluir cargos por demora, adelantos, deficiencias de la cuenta de depósito y otros costos autorizados.

El registro del NOD normalmente comienza el proceso formal de ejecución hipotecaria no judicial.

El documento podría identificar:

• El préstamo o escritura de fideicomiso

• El tipo de incumplimiento

• La cantidad aproximada necesaria para poner la cuenta al corriente

• El administrador o fiduciario

• Información sobre derechos y recursos de asistencia

El NOD es serio, pero no significa que la subasta ya ocurrió.

¿Ya perdiste la casa cuando recibes el NOD?

No.

Normalmente continúas siendo propietario y puedes ocupar la vivienda después del registro del aviso. La propiedad generalmente no cambia de dueño hasta que se completa la venta del fiduciario.

Sin embargo, ignorar el aviso permite que el proceso continúe. Utiliza el tiempo disponible para verificar la deuda, estudiar soluciones y preparar un plan alternativo.

¿Cuándo puede comenzar la ejecución hipotecaria?

Las normas federales generalmente impiden que el administrador presente el primer aviso requerido para la ejecución hipotecaria hasta que el préstamo tenga más de 120 días de atraso. Existen ciertas excepciones.

California también exige generalmente que el administrador se comunique, o intente comunicarse conforme a la ley, con el prestatario antes de registrar un NOD para hablar sobre su situación y posibles alternativas.

El período federal de 120 días normalmente ocurre antes del inicio formal de la ejecución. No significa que recibas otros 120 días después del NOD.

Cronología después del NOD en California

Etapa	Plazo general
Atraso hipotecario	Comienzan los pagos vencidos y las comunicaciones
Contacto previo	El administrador generalmente analiza opciones o intenta comunicarse
Aviso de Incumplimiento	Se registra en el condado
Período de espera	Generalmente un mínimo de tres meses
Aviso de Venta del Fiduciario	Se registra, publica, envía y coloca conforme a la ley
Venta programada	Generalmente no antes de 20 días después del aviso
Subasta	La propiedad puede venderse o regresar al prestamista
Después de la venta	El nuevo propietario puede iniciar el proceso legal para obtener posesión

Esta es una guía general. Una venta puede aplazarse, cancelarse o verse afectada por una solicitud de asistencia, orden judicial o bancarrota.

¿Qué debes hacer inmediatamente?

1. Confirma que el aviso sea legítimo

Compara el préstamo, dirección, administrador, fiduciario y datos de registro con tus propios documentos.

El Programa de Notificación para Propietarios del Condado de Los Ángeles envía copias de ciertos documentos registrados, incluyendo el NOD y el aviso de venta, para ayudar a detectar fraudes.

2. Comunícate con el administrador hipotecario

Utiliza el número de un estado hipotecario auténtico o del sitio oficial.

Solicita:

• El saldo vencido

• Una cotización escrita para restablecer el préstamo

• Una declaración de liquidación si estás considerando vender

• El nombre del fiduciario

• El estado actual de la ejecución

• La fecha límite para solicitar asistencia

• Una lista de opciones disponibles

• Confirmación de cualquier subasta programada

Registra la fecha, hora, nombre del representante y contenido de cada conversación.

3. Revisa cuidadosamente el NOD

Verifica:

• Fecha de registro

• Cantidad reclamada

• Nombre del prestatario

• Dirección de la propiedad

• Información del fiduciario

• Instrucciones para solicitar la cantidad necesaria para corregir el incumplimiento

Un posible error no detiene automáticamente el proceso. Presenta cualquier disputa de inmediato y conserva pruebas.

4. Reúne tus documentos financieros

El administrador podría solicitar:

• Comprobantes de ingresos

• Estados bancarios

• Declaraciones de impuestos

• Estado de pérdidas y ganancias

• Explicación de las dificultades económicas

• Gastos del hogar

• Información sobre impuestos y seguro

• Estados de beneficios o jubilación

Una solicitud incompleta puede retrasar la evaluación.

5. Solicita ayuda legítima y gratuita

El Departamento de Servicios para Consumidores y Negocios del Condado de Los Ángeles ofrece orientación gratuita para propietarios elegibles.

• DCBA del Condado de Los Ángeles: 800-593-8222

• Correo electrónico: homehelp@dcba.lacounty.gov

• Referencias de consejeros aprobados por HUD: 800-569-4287

HUD indica que la asesoría relacionada con la ejecución hipotecaria es gratuita en sus agencias participantes.

Opciones después de recibir el aviso

Restablecer la hipoteca

Restablecer significa pagar la cantidad necesaria para poner el préstamo al corriente, incluyendo los costos autorizados.

En California, el derecho legal de restablecimiento generalmente continúa hasta cinco días hábiles antes de la venta. Solicita una cotización actualizada por escrito.

Plan de pagos

El administrador podría permitirte pagar la mensualidad normal más una parte del atraso durante un período determinado.

Tolerancia o suspensión temporal

Una tolerancia puede reducir o suspender temporalmente los pagos. Las cantidades omitidas normalmente no se perdonan y deberán resolverse posteriormente.

Modificación del préstamo

Una modificación podría:

• Extender el plazo

• Cambiar la tasa

• Agregar el atraso al saldo

• Diferir una parte del saldo

• Ajustar el pago mensual

La aprobación no está garantizada.

Refinanciamiento

Podría ser posible si tienes suficiente ingreso, crédito, patrimonio y tiempo. Compara cuidadosamente las tasas, cargos y riesgos.

Vender antes de la subasta

Una venta tradicional podría permitirte:

• Pagar la hipoteca y otros gravámenes

• Evitar que se complete la ejecución

• Proteger parte del patrimonio restante

• Controlar mejor la mudanza

• Escoger al comprador

La operación normalmente debe cerrar antes de la subasta, salvo que el fiduciario o prestamista confirme un aplazamiento.

Venta corta

Cuando la propiedad vale menos que las deudas y gastos, puede solicitarse una venta corta. Se necesita la aprobación de los acreedores y deben evaluarse posibles consecuencias legales y fiscales.

Entrega voluntaria

El prestamista podría aceptar una escritura en lugar de la ejecución. Los gravámenes secundarios y problemas de título pueden impedir esta opción.

Bancarrota

Una bancarrota puede producir una suspensión automática temporal. No elimina automáticamente un gravamen hipotecario válido ni garantiza que conservarás la casa. Habla con un abogado de bancarrota.

¿Puede continuar la ejecución mientras revisan una modificación?

Las leyes federales y de California pueden limitar el llamado “seguimiento doble” cuando se ha presentado oportunamente una solicitud completa de mitigación de pérdidas.

Las protecciones dependen de:

• La fecha de presentación

• Si la solicitud está completa

• La proximidad de la subasta

• Evaluaciones anteriores

• Ofertas aceptadas o rechazadas

• Cumplimiento de acuerdos anteriores

• Excepciones legales

Entregar documentos no cancela automáticamente la venta. Solicita confirmación escrita sobre el estado de la solicitud y la subasta.

¿Cuándo llega el Aviso de Venta?

Generalmente no puede emitirse hasta que hayan transcurrido por lo menos tres meses desde el registro del NOD.

El Aviso de Venta del Fiduciario incluye:

• Fecha de la subasta

• Hora y lugar

• Información del fiduciario

• Saldo aproximado

• Instrucciones para verificar el estado de la venta

Normalmente deben proporcionarse por lo menos 20 días de aviso antes de la subasta.

¿Puedes vender después del Aviso de Venta?

Posiblemente, pero queda mucho menos tiempo.

Una venta necesita investigación del título, declaraciones, inspecciones, financiamiento, instrucciones de pago y cierre de escrow. Un contrato firmado no detiene automáticamente la subasta.

Verifica cualquier aplazamiento directamente con el fiduciario.

¿Qué ocurre en la subasta?

Durante la venta:

• Los postores calificados pueden presentar ofertas

• El ganador debe cumplir los requisitos de pago

• Si no existe una oferta aceptable, la propiedad puede regresar al prestamista

• El fiduciario puede emitir una escritura al comprador

Después de completarse la venta, impugnarla puede ser difícil y costoso.

¿Qué sucede después de la venta?

El nuevo propietario puede solicitar la posesión. Si los ocupantes no se mudan voluntariamente, deberá utilizar el proceso legal aplicable.

No puede retirar ilegalmente a los ocupantes, cambiar cerraduras mientras tengan derecho a la posesión ni desechar sus pertenencias sin seguir el procedimiento legal.

Los antiguos propietarios y los inquilinos pueden tener derechos diferentes.

¿Afecta el NOD tu crédito?

Los pagos atrasados podrían haberse reportado antes del NOD. Una ejecución completada puede causar consecuencias adicionales y duraderas.

Vender antes de la subasta no elimina los reportes correctos de pagos atrasados, pero podría evitar que la cuenta aparezca como una ejecución hipotecaria completada.

¿Puedes conservar el patrimonio mediante una venta?

Posiblemente.

El cálculo general es:

Precio esperado − liquidación hipotecaria − gravámenes − impuestos − gastos de venta − otras obligaciones

Solicita un análisis comparativo, informe preliminar de título y liquidaciones escritas. No dependas solamente de una estimación automática de internet.

Señales de una estafa

Ten cuidado si alguien:

• Garantiza detener la ejecución

• Te pide dejar de hablar con el administrador

• Quiere recibir tus pagos hipotecarios

• Te presiona para transferir el título

• Exige que firmes documentos que no comprendes

• Solicita grandes pagos por adelantado

• Afirma representar al gobierno sin demostrarlo

• Ofrece comprar la casa sin explicar claramente el precio y las condiciones

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tengo después del NOD?

Generalmente existen por lo menos tres meses antes de la siguiente etapa formal y posteriormente un mínimo general de 20 días antes de la venta. No esperes hasta el final para actuar.

¿Puedo permanecer en la casa?

Sí, generalmente. El NOD no es una orden de desalojo.

¿Un pago mensual detendrá la ejecución?

No necesariamente. El administrador podría exigir toda la cantidad necesaria para restablecer el préstamo.

¿Solicitar una modificación cancela la subasta?

No automáticamente. Podrían existir protecciones para solicitudes completas y presentadas a tiempo.

¿Puede una REALTOR® dar asesoría legal?

No. Una REALTOR® puede analizar el mercado, valor, patrimonio, tiempo de venta y propiedades comparables. Las preguntas legales deben dirigirse a un abogado.

¿El NOD es público?

Sí. Generalmente se registra en los archivos públicos del condado, por lo que podrías recibir llamadas, cartas y ofertas.

Conclusión

Recibir un Aviso de Incumplimiento inicia un proceso legal serio, pero no significa que perderás la vivienda inmediatamente.

Verifica el aviso, comunícate con el administrador, solicita las cantidades por escrito, busca orientación gratuita y compara cada opción antes de que terminen los plazos.

Si estás considerando vender, un análisis temprano del valor, patrimonio, gravámenes y tiempo disponible puede mostrar si una venta tradicional es viable.

Andrea Pazmino-Pace, REALTOR®
HomeSmart Realty Group
Teléfono: (626) 590-1289
Sitio web: AskAndreaHomes.com

Este artículo ofrece información educativa general y no constituye asesoramiento legal, fiscal, crediticio, financiero, de bancarrota o ejecución hipotecaria.

Fuentes oficiales: Código Civil de California, reglamento hipotecario del CFPB, prevención de ejecución del Condado de Los Ángeles y asesoría de vivienda de HUD.