¿Qué Cubre un Informe de Divulgación de Riesgos Naturales y Por Qué los Vendedores en California lo Necesitan?

Un Informe de Divulgación de Riesgos Naturales (NHD, por sus siglas en inglés) le indica al comprador si una propiedad en California se encuentra en una de seis zonas de riesgo mapeadas por el estado — relacionadas con inundaciones, incendios o terremotos — y la ley lo exige para casi todas las ventas residenciales en el estado. El informe lo prepara una compañía externa independiente, no el vendedor, y generalmente cuesta entre $70 y $150.

¿Cuáles Son las Seis Zonas de Riesgo que Cubre un Informe NHD?

La Ley de Divulgación de Riesgos Naturales de California exige que los vendedores divulguen si una propiedad está ubicada en: un Área Especial de Riesgo de Inundación (según mapas de FEMA), un Área de Inundación por Falla de Presa, una Zona de Muy Alto Riesgo de Incendio, un Área de Responsabilidad Estatal con riesgo significativo de incendio forestal, una Zona de Falla Sísmica, o una Zona de Riesgo Sísmico. El informe confirma un estado de sí o no para cada una de las seis zonas basándose en mapas oficiales estatales y federales, no en el conocimiento personal del vendedor.

¿Qué Más Incluye el Informe Además de las Seis Zonas?

La mayoría de los informes NHD incluyen divulgaciones adicionales que no forman parte de las seis zonas principales pero que normalmente se entregan junto con ellas: proximidad a un aeropuerto, usos industriales cercanos, información sobre gas radón, aviso de la base de datos de delincuentes sexuales registrados (Ley de Megan), y ubicaciones de antiguas municiones militares. Debido a todo este contenido adicional, un paquete NHD completo a menudo tiene entre 40 y 60 páginas, aunque lo legalmente requerido es solo la declaración de las seis zonas.

¿Quién Solicita el Informe y Cuánto Cuesta?

El vendedor es responsable de proporcionar el Informe NHD, y en la práctica casi siempre se solicita a través de una compañía especializada en informes NHD, a menudo coordinada por el agente listador una vez que se abre el escrow. El precio generalmente oscila entre $70 y $150 para un informe residencial estándar, con propiedades comerciales o de múltiples unidades a veces con precios más altos. Debido a que el informe proviene de un proveedor independiente, esa compañía — no el vendedor — asume la responsabilidad si el informe contiene un error.

¿Cuándo Necesita Recibirlo el Comprador?

La ley de California exige que el Informe NHD se entregue al comprador tan pronto como sea posible, generalmente junto con el resto del paquete de divulgaciones del vendedor al inicio del escrow. Si un comprador recibe el Informe NHD después de que su oferta ya ha sido aceptada, generalmente tiene un derecho de tres días (cinco días si se entrega por correo) para revisarlo y decidir si proceder, renegociar o cancelar la transacción.

¿Están Cambiando los Mapas de Riesgo de Incendio para los Vendedores del Sur de California?

Sí, y vale la pena prestarle atención si planeas vender. CAL FIRE emitió mapas actualizados en 2025 de Zonas de Riesgo de Incendio para terrenos de Área de Responsabilidad Local en el Condado de Los Ángeles, reflejando datos más recientes sobre combustibles, historial de incendios, clima y terreno. Las jurisdicciones locales están obligadas a adoptar los mapas actualizados mediante ordenanza, y se espera que más parcelas en todo el condado pasen a categorías de mayor riesgo como resultado. Debido a que un Informe NHD refleja lo que muestran los mapas oficiales en el momento en que se solicita, el estado de riesgo de una propiedad puede cambiar incluso si nada sobre la propiedad misma ha cambiado — así que vale la pena verificar el estado actual de la zona bien antes de poner la propiedad en venta.

Preguntas Frecuentes

¿El Informe NHD reemplaza otras divulgaciones, como el aviso de Mello-Roos?
No. El Informe NHD cubre las seis zonas de riesgo natural y los elementos adicionales mencionados arriba, pero Mello-Roos y otras evaluaciones fiscales especiales se divulgan por separado, generalmente a través de la compañía de título o el asesor del condado.

¿Puede un vendedor estar exento de proporcionar un Informe NHD?
Existen exenciones limitadas, como ciertas transferencias entre familiares, algunas transferencias de fideicomiso o sucesión, y transferencias relacionadas con ejecuciones hipotecarias. Las reglas de exención son específicas, así que los vendedores deben confirmar su elegibilidad con su agente o un abogado de bienes raíces en lugar de asumir que alguna aplica.

¿Estar en un Área Especial de Riesgo de Inundación significa que necesito seguro contra inundaciones?
Si una propiedad está en un Área Especial de Riesgo de Inundación designada por FEMA y tiene una hipoteca respaldada federalmente, el prestamista generalmente exigirá seguro contra inundaciones como condición del préstamo, independientemente de lo que requiera el Informe NHD en sí.

¿Es el Informe NHD lo mismo que una inspección de la vivienda?
No. Una inspección de la vivienda evalúa la condición física de la estructura y sus sistemas. El Informe NHD es una divulgación de zonas de riesgo mapeadas y elementos relacionados — no dice nada sobre la condición del techo, la cimentación o los electrodomésticos.

Actualizado para octubre de 2026.